10年后,有多少劳动力人口?要不要卖房早做准备?来听专家分析——

最近十年,房地产市场膨胀到底有多迅速?我们不妨来看几个数据。

我国房地产开发投资数据的统计最早从1986年开始,经过30多年的发展,2018年房地产开发投资已经超过了12万亿,是1986年的1200倍,年均增长24.8%。

在1998年房改之后,房地产开发投资增速最高峰达到了2010年的33%,近年来虽有所下滑,但从未出现过负增长的局面。

从没有任何一个能与房地产相提并论的行业,与我们的生活息息相关。

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之所以形成这样的规模,与一个关键因素分不开:劳动力人口。

一般意义上,我们把15-64岁的人口称之为劳动力,这部分人群的数量,在2013年达到10.06亿的最高点,随后开始出现回落。

2013年有什么特殊的地方呢?经济学家姜超此前指出,从城镇每千人新开工套数这个指标来看,我们的房地产巅峰期早在2013年就已经过去。

无独有偶,城市化学者任荣荣在第十六届(2019)蓝筹地产年会评审会上指出,房地产行业在2013年的时候基本上已经到顶了。

是不是很巧合?劳动力人口的高峰时段,正是房地产行业最辉煌的巅峰。

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正因如此,很多人担心一点:10年后,还有多少劳动力人口?假如因为劳动力人口减少,楼市开始走下坡路,需不需要卖房早做准备?

先说第一个问题:10年后,还有多少劳动力人口?

首先,确定现在的劳动力人口有多少?

上文说了,2013年的时候,劳动力人口达到了10.06亿的最高峰,随后出现连续5年的负增长,平均每年减少近200万。

与此同时,随着65岁以上人口占比持续上升,我国老年人口抚养比也从2000年的10%上升至2017年的近16%,这意味着之前是10个劳动力负担一个老人,而目前是6个劳动力负担一个老人。

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根据统计局发布的数据显示,截止2018年底,我国劳动力人口大约在9.5-9.9亿左右。

取平均值9.6亿,按照每年减少200万的速度,在2019年,劳动力人口数量依然能维持在9亿以上。

其次,我们再确定未来十年劳动力的减少速度。

这个问题有不少专家都做过研究,中泰证券宏观分析师梁中华在四月份曾发文指出,根据测算,未来5年我国劳动年龄人口将平均每年减少300万以上,除了2024-2026年之间有所缓和外,之后会进一步下降。

尤其在2028年-2039年的十年间,我国每年将减少劳动年龄人口1000万以上。

也就是说,未来五年会减少1500万,十年之后跌速会翻倍,按照这样的推论来看,未来十年,劳动力人口可能会减少4000万左右。

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有了目前的人数,有了未来10年减少的数量,结果就很容易算出来:10年后,劳动力人口数量大概是9.2亿左右。

再来说第二个问题:要不要卖房早做准备?

回答这个问题之前,不妨先来看看专家的分析。

在年初,经济学家李迅雷表示,从表面上看,三四五线城市去库存非常成功,过去两年多时间,小城市销售出去的商品住宅和剩余库存的总和,是2015年底商品房库存面积的6倍还多。

李迅雷认为,2019年房地产将进入减持的时间窗口,一方面是2019年商品房销售面积将出现负增长,居民的杠杆率处于高位;另一方面,人口老龄化背景下城镇化进程的放缓,大部分三、四线城市都呈现人口净流出,故尤其要减持未来人口将大量净流出地区的房产。

从专家的分析中,我们可以得出两个结论。

第一,卖不卖房,别操心劳动力人口,要看自己城市所在的人口。

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虽然整体上看,十年后劳动力人口是在持续下降的,但因为城市结构的不同,大量的青壮年人口依然会将热门城市列为首要的流入地区,房价有非常雄厚的抗跌基础。

虽然过去两年,一二线城市房价涨幅动辄翻倍,过热之后会出现“稳中有降”,靠买房实现增值已经不可能了,但是,好不容易才在大城市安的家,不要轻易卖掉。

第二,卖不卖房,要看自己的承受力。

有人早早就买了房,月供杠杆都不高,收入一直呈现线性增长,甚至还有余力再去供一套房子,这种情况下没必要卖房回笼现金。

有人透支了整个家庭的财力,买了房反而不住,又去其他地方工作生活,被月供和房租压的直不起头来,房子既没有升值的预期,也没有居住的属性,更没有投资的前景,与其这样,还不如把房子卖掉,免得成为“累赘”。

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